Gründe warum die Immobilien-Preise weiter steigen werden

Diese und viele weitere Fragen beantworten wir Dir in unseren Video-Blog-Ausgaben.

Hier der Transkript der Folge 9 zum Nachlesen:

Oft wird gefragt, ob die Immobilienpreise nicht schon viel zu teuer sind und wir vielleicht sogar eine Immobilienblase haben. Das mag für manche Großstädte wie München oder Frankfurt stimmen, wo sich in den letzten Jahren die Preise verdoppelt haben.

Ein Grund dafür ist die Inflation. Wir haben in Deutschland 10 % Inflation und damit wird auch das Bauen teurer. Laut statistischem Bundesamt sind die Preise im Bau von August 2021 auf 2022 im Durchschnitt um 16,5 % gestiegen. Bauen wird teurer und damit werden die Preise für Immobilien mittelfristig steigen.

Der Inflation folgt nun die Preisspirale bei den Löhnen. Die Gewerkschaften forderten im zweiten Halbjahr 2022 deutlich mehr Löhne. So hat zum Beispiel die IG Metall in zwei Teilen 8,5 % Lohnerhöhung und eine Einmalzahlung durchgesetzt. Man kann sich vorstellen, was nun im Baugewerbe passiert und was die IG Bauen nun an Löhnen fordern wird. Und wenn neben den Materialkosten auch die Arbeitslöhne im Baubereich steigen, wird das Bauen noch teurer und damit werden auch die Immobilien mittelfristig noch teurer.

Mit der Inflation hat nun die EZB angefangen, Gegenmaßnahmen einzuleiten und deshalb den Leitzins erhöht. Und mit steigenden Leitzinsen sind nun auch die Finanzierungszinsen gestiegen. Damit wird das Kaufen und Bauen von Immobilien deutlich teurer. Dementsprechend verabschieden sich massenweise die Eigennutzer vom Immobilienmarkt. Sie werden nicht mehr bauen. Sie werden nicht mehr kaufen. Ungefähr 8 von 10 Eigennutzern haben ihre Vorhaben, in die eigenen vier Wände zu ziehen, eingestellt.

Das bedeutet: weniger Menschen erwerben Eigentum. Und in einem Land, wo heute schon über 50 % der Bevölkerung, also mehr als 40 Millionen Menschen, in einer Mietwohnung wohnen, wird der Druck und die Nachfrage auf Mietwohnungen in Zukunft deutlich zunehmen. Denn der Trend geht weg vom Eigentum zur Miete. Da sich nun viele Bauherren vom Immobilienmarkt zurückziehen, wird es zu einer unglaublichen Verknappung des Wohnungsangebots kommen.

Ein knappes Wohnungsangebot ist der Preisturbo für morgen. Das heißt: weniger Wohnungen in den nächsten Jahren führen zu Preissteigerungen in den nächsten Jahren. Und der Rückzug vieler vom Immobilienmarkt bedeutet einbrechende Bautätigkeiten. Viele ziehen ihre Objekte zurück und bauen einfach gar nicht mehr. Dies hat zur Folge, dass wenige neue Projekte in Zukunft noch auf den Markt kommen und weniger Objekte bedeuten deutliche Preissteigerungen.

Fakt ist: wir brauchen ungefähr 400.000 neue Wohnungen in Deutschland, damit die Wohnungsnot nicht eskalierend explodiert. Seit Jahren werden aber nur 300.000 oder zuletzt 290.000 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt. Wenn nun aufgrund der gestiegenen Zinsen und der deutlich gestiegenen Baukosten die Neubau-Tätigkeit völlig zusammenbricht, gehen Experten von nur noch 100.000 bis 200.000 fertiggestellten Wohnungen pro Jahr aus. 400.000 Wohnungen werden gebraucht, 200.000 Wohnungen werden fertiggestellt.

Das bedeutet eine absolute Wohnungsnot in wenigen Jahren. Diese dramatische Wohnungsnot ist eine schlechte Nachricht für Mieter, aber eine gute Nachricht für die, die dann Immobilien besitzen und vermieten. Denn sie werden stark steigende Einnahmen erleben.

Nun kommt noch der Klimawandel dazu. Da der Klimawandel eine der größten Herausforderungen der nächsten Jahre oder Jahrzehnte ist, kann man nachvollziehen was es bedeutet, wenn nicht mehr neu gebaut wird. Es kommen kaum noch ökologische Immobilien auf den Markt. Es gibt heute schon viel zu wenige ökologische Immobilien, die niedrige Heizkosten haben, die umweltfreundlich gebaut wurden und die einen guten Fußabdruck haben, wenn es ums Klima geht.

Passend dazu hat nun die Regierung beschlossen, im ökologischen Neubau die steuerliche Förderung um 50 % zu erhöhen. Das heißt gegenüber der letzten 30 Jahre, wenn eine Immobilie mit 2 % pro Jahr über 50 Jahre steuerlich absetzbar war, bekommt man jetzt 33 Jahre lang 50 % mehr Steuervorteile. Wenn Du jetzt eine ökologische Neubau-Immobilie erwirbst bedeutet das, dass es sich besser rechnet und die Preise steigen.

Als Zusammenfassung kann festgehalten werden: vor 1,5 Jahren lagen die Darlehenszinsen bei ungefähr 1,5 Prozent, heute liegen sie bei 4,5 Prozent. Aber da die Zinsen steuerlich absetzbar sind, wenn man eine vermietete Immobilie erwirbt und man sich das Geld für die Hälfte der normalen Kosten leihen kann, dann leihst Du Dir das Geld für vielleicht etwas über 2,5 Prozent Darlehenszinsen und zahlst es inflationär mit 10 % entwerteten Geldes an die Bank zurück.

Schon von daher ist das ein gutes Geschäft. Fazit: als die Zinsen vor 1,5 Jahren deutlich niedriger waren, konntest Du Dir eine Immobilie für etwa 1/5 des normalen Aufwandes erwerben, wenn es darum ging, was Du selber für die Immobilie zahlen musst. Heute mag es vielleicht minimal teurer sein, aber Du kannst Dir noch immer für 1/4 der normalen Kosten einer Immobilie eine Kapitalanlage -Immobilie mit steigendem Wert kaufen.

Wenn du also für nur 1/4 der Kosten ökologische Immobilien erwerben kannst, dann brauchen wir über Immobilienblasen nicht nachdenken. Es gilt: 10 % Inflation, 50 % höhere Steuervorteile, Darlehenszinsen für die Hälfte, jetzt ist die Zeit für vermietete ökologische Immobilien.

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