Können sich die Kosten- und Gewinnfaktoren meiner Kapitalanlage-Immobilie mit der Zeit ändern?

Diese und viele weitere Fragen beantworten wir Dir in unseren Video-Blog-Ausgaben.

Hier der Transkript der Folge 29 zum Nachlesen:

Können sich die Kosten in den nächsten Jahren ändern? Das ist eine sehr interessante Frage. Und ich kann Dir sagen, sie können sich nicht nur ändern, sondern die Kosten einer vermieteten Immobilie werden sich garantiert ändern, schon allein aufgrund der Inflation. Ich gebe Dir ein Beispiel mit der Verwaltung. Wenn wir das vernünftig angehen, bauen wir eine professionelle Verwaltung ein, die sich um alle Arbeiten kümmert, damit Du Dich nicht damit beschäftigen musst.

Stell Dir vor, Du hast einen Mieter, der meldet, dass die Glühbirne im Treppenhaus flackert. Anstatt dass sich jemand bei Dir meldet, kümmert sich ein Profi vor Ort um den Mieter. Die jährliche Nebenkostenabrechnung, das Einziehen der Miete, die monatliche Weiterleitung der Miete an Dich – all das übernimmt die Verwaltung. Eine gute Verwaltung kostet netto im Monat etwa 15-20€, und das ist eine lohnende Investition, denn Du hast damit absolute Profis, die sich um Deine Immobilie kümmern.

Jetzt nehmen wir an, Du glaubst, dass sich die Kosten niemals ändern können. Das würde bedeuten, dass die Verwaltung für die nächsten 10, 20 oder 30 Jahre immer denselben Betrag von 15€ oder 20€ netto im Monat verlangt. Das ist allerdings nicht realistisch, denn wenn es Inflation gibt, wird die Verwaltung spätestens in fünf bis acht Jahren sagen: “Lieber Kunde, lieber Geldanleger, lieber Kapitalanleger, lieber Immobilienbesitzer, das Porto ist teurer geworden, daher schicken wir Dir jährlich eine Abrechnung zu. Unser qualifizierter Mitarbeiter verdient jetzt etwas mehr, also müssen wir die Kosten alle drei bis vier Jahre um 1-2€ anpassen.” Es ist also ganz normal, dass die Verwaltung gelegentlich vorschlägt, die Kosten um einen Euro zu erhöhen, um dies seriös einzukalkulieren.

Wenn Du Dich zum Beispiel an unser Team von Immobilien-Einkommen wendest, erstellen wir für Deine Immobilie eine langfristige Berechnung und Planung. In dieser Berechnung berücksichtigen wir eine Grund-Inflation von 1,5 Prozent. Über viele Jahre wird es immer eine gewisse Inflation geben, daher passen wir alle Kosten über Jahre hinweg kontinuierlich an die Inflation an, um sicherzustellen, dass alles berücksichtigt wird.

Natürlich entwickeln sich auch die Einnahmen bei Inflation. Du weißt selbst, dass die Verwaltung dem Mieter eine Mieterhöhung schickt, wenn es Inflation gibt, und dadurch steigen auch Deine Einnahmen.

Die Antwort auf die Frage, ob sich die Kosten erhöhen können, lautet also: Ja, die Kosten werden im Laufe der Jahre steigen, insbesondere aufgrund der Inflation. Aber genau deshalb investierst Du ja in Sachwerte, denn Du gehörst dann zu den Gewinnern. Du profitierst verhältnismäßig mehr, denn die Mieteinnahmen liegen zum Beispiel bei 700€ und die Verwaltungskosten bei 20€. Du kannst Dir vorstellen, was passiert, wenn die Einnahmen bei 700€ inflationsbedingt steigen und die Kosten bei 20€ ebenfalls.

Das wird also ein gutes Geschäft für Dich sein. Wenn Dich jemand berät, achte darauf, dass fair gerechnet wird. Du musst auch davon ausgehen, dass die Kosten in den nächsten Jahren steigen werden. Trotzdem wird sich eine Kapitalanlage-Immobilie für Dich lohnen, wenn Du es vernünftig angehst.

Keywörter:
Kosten, Immobilie, Verwaltung, Inflation, Einnahmen, Sachwerte, Mieter, Mieterhöhung, Beratung