Erfolgsgeheimnisse

Bei der vermieteten Immobilie und der Bildung von Passiv-Einkommen spielen die Banken eine wichtige Rolle. Denn Banken finanzieren Immobilien extrem zinsgünstig, da Immobilien eine gute Sicherheit für Banken darstellen und konservative Anlagen sind. Durch das Darlehen benötigst Du weniger Eigenkapital und kannst mit dem Hebel der Finanzierung arbeiten. Dies nennen Experten den Leverage-Effekt. So verdienst Du mit dem Darlehen sogar Geld. Wenn Du z.B. bei einem Darlehenszins von 5% eine Finanzierung für eine vermietete Immobilie umsetzt, zahlst Du – je nach persönlichem Steuersatz – netto nach Steuervorteilen nur etwas mehr als die Hälfte selbst für die Zinsen. Du leihst Dir das Geld dann für netto vielleicht 2,7%, da das Finanzamt sich mit 2,3% an den Zinsen beteiligt. Die Banken wollen das Darlehen dann aber ohne Inflationsausgleich zurück. Für ein Darlehen über 200.000 EUR zahlst Du im Laufe der Jahre alsgenau auch 200.000 EUR als Tilgung zurück. Damit wirst Du zum Inflationsgewinner. Denn wenn Du Dir in diesem Beispiel das Geld netto für 2,7% leihst, der Bank aber bei z.B. 6% Inflation im Laufe der Jahre jedes Jahr Tilgung mit einer Kaufkraft und einem Wert von 6% weniger zurückzahlst, hast Du sogar das Geld für einen Realzins von plus 3,3% geliehen. Du verdienst mit dem Darlehen 3,3% pro Jahr. Entscheidend ist natürlich, dass Du das Darlehen steuerlich absetzen kannst (dies geht bei einer vermieteten Immobilie) und Du das Darlehen in einen werthaltigen und guten Sachwert investierst. Denn dort zahlt Dir auch noch der Mieter eine steigende, attraktive Miete und Du profitierst zusätzlich von einer Wertsteigerung der Immobilie.

Für den Erfolg mit Passiveinkommen ist die Wahl des richtigen Standortes sehr entscheidend. Wer kennt nicht den Spruch „Was sind die drei wichtigsten Dinge bei einer Immobilie? Lage, Lage, Lage!“?
Die Lage muss so gut sein, dass bei einem Mieterwechsel eine sofortige und nahtlose Neuvermietung möglich ist und die neuen Mieter auch dabei steigende Mieten gerne akzeptieren. Dazu ist die Wertentwicklung der Immobilie wichtig.
Was nutzt ein billiger Kaufpreis, wenn die Immobilie am falschen Standort steht und dort die Bevölkerungszahlen zukünftig stark rückläufig sind? Bei langfristig fallenden Einwohnerzahlen, weil z.B. in der Region kaum neue Arbeitsplätze geschaffen werden oder die gut bezahlten Arbeitsplätze, in gut bezahlten Branchen, sich in andere Regionen verlagern, werden auch die Mieten und Kaufpreise von Immobilien mittel- und langfristig in der Folge voraussichtlich deutlich fallen. Eine Kapitalanlage-Immobilie sollte also in einer Zukunfts- und Wachstumsregion stehen, mit steigenden Einwohnerzahlen, dadurch steigender Nachfrage nach Wohnraum und damit steigenden Mieten. Auch muss das Neubauvolumen in der Region beachtet werden. Wichtig ist, dass Wohnungen langfristig gefragt bleiben und es weniger Immobilienangebote gibt als Nachfrage nach Objekten. Dann steigen die Mieten und die Preise. Dazu sollte die Immobilie an einem guten Mikrostandort stehen. Also in einer ruhigen Lage, durch eine Tempo 30 Zone, Spielstraße oder Sachgasse zum Beispiel. Unweit eines Waldes, eines Sees oder eines Parks, sodass die Mieter zentral wohnen, aber trotzdem schnell mit „den Joggingschuhen“ im Grünen sind. Für die Wahl des richtigen Standortes braucht es gute Fachkenntnis und herausragende Recherche-Arbeit. Es lohnt sich hier nach Offmarkt-Objekten Ausschau zu halten, denn Immobilien, die jeder kennt und Standorte, die alle im Fokus haben, sind meist Objekte, mit denen man kein gutes Geld mehr verdienen kann.

Im Einkauf liegt der Gewinn. Dies gilt ganz besonders auch bei Immobilen. Ein günstiger Kaufpreis ist wichtig und hilft enorm weiter. Dabei unterscheidet sich ein günstiger Kaufpreis sehr deutlich von einem billigen Kaufpreis. Ein Billigobjekt ist billig, weil es am falschen Standort steht, weil es Mängel hat, weil es nicht ökologisch ist und damit mittelfristig deutlichen Wertverlusten ausgesetzt sein könnte, weil es falsche Mieterklientel hat, weil es ungünstige Grundrisse hat oder die Ausstattung und Qualität der Wohnungen nicht deutlich über dem Durchschnitt liegt. Um ein sehr gutes Objekt günstig erwerben zu können, bedarf es einer Art von Beziehung. Gute Objekte finden sich selten im Internet oder bei einem durchschnittlichen Makler. Wenn man Kapitalanlage-Immobilien über marktführende Spezialisten kauft, hat man die große Chance, an Objekte zu kommen, die diese aufgrund ihrer Marktmacht und Vertriebsstärke im Vertrieb haben. Ein führender Anbieter ist eher in der Lage günstigere Preise durchzusetzen, höhere Einkaufsmacht auszuspielen oder einen Zugang zu attraktiven Offmarkt-Objekten zu ermöglichen. Objekte, die sonst nur Großanlegern zugänglich sind, die sonst Kirchengemeinden, Stiftungen, Family-Offices oder Fondsgesellschaften kaufen, diese Objekte auch den Privatanlegern zu ermöglichen, dies hilft ganz deutlich günstigere und bessere Immobilien zu bekommen.