Spielregeln für den Erfolg

Grundsätzlich kannst Du in Deine vermietete Immobilie selbst einziehen. Wenn Du Dir dies vorstellen kannst, ist es erstmal ein gutes Zeichen, denn eine Immobilie, in die Du auch selbst einziehen würdest, ist sicherlich eine gute Immobilie. Sinnvoll ist es aber nicht, selbst in die vermietete Immobilie einzuziehen. Denn dann bekommst Du die steuerliche Abschreibung nicht mehr, kannst die Darlehenszinsen nicht mehr absetzen und hast auch monatlich kein Passiv-Einkommen mehr. Dazu ist zu beachten, dass die Verwaltung dann zunächst dem bestehenden Mieter auf Eigenbedarf kündigen müsste. Dabei müssen die gesetzlichen Fristen beachtet werden und bei einzelnen Immobilien kann es auch einen Kündigungsschutz des bestehenden Mieters vor Eigenbedarfskündigungen geben. Aber grundsätzlich kannst Du natürlich bei den meisten Objekten in Deine Wohnung selbst einziehen.

Eigenkapital ist das Geld, was Du verfügbar investieren kannst. Gelder, die nicht verfügbar sind und damit nicht investiert werden können, werden von den Banken auch nicht als Eigenkapital akzeptiert. Oft unterstützen Eltern oder Großeltern den Kauf mit Eigenkapital und dies wird von den finanzierenden Banken natürlich sehr gerne mit eingebunden. Damit lassen sich häufig auch deutlich günstigere Finanzierungskonditionen realisieren. Eigenkapital können Guthaben auf Girokonten, Sparbüchern, Sparkonten, Festgelder, Tagesgeldkonten, Wertpapiere, Depotguthaben, Bausparguthaben, Lebensversicherungsguthaben, Investmentguthaben, ETFs oder sonstige Anlagen sein. Alternativ zu Eigenkapital können auch zusätzliche Sicherheiten eine deutlich bessere Finanzierungskondition bringen. Zusatzsicherheiten können Lebensversicherungen, Rentenversicherungen, vorhandene Immobilien, Bausparverträge oder sonstige Vermögen sein. Auch Immobilien von Eltern oder Großeltern werden häufig in der Praxis genutzt, um günstigere Finanzierungskonditionen zu erhalten. Im Normalfall reicht aber etwas Eigenkapital für die Erwerbsnebenkosten und der Kaufpreis wird ganz ohne jede Zusatzsicherheit finanziert, da die Banken die Immobilie selbst als ausreichende Sicherheit akzeptieren.

Ein Teil der wichtigsten Spielregeln bei Immobilien ist die Lage, die Lage, die Lage. Damit ist gemeint, dass die Immobilie in der richtigen Stadt, in der richtigen Region steht. Wenn dies der Fall ist, dann gilt es die Mikrolage zu beurteilen. Ist die Immobilie am richtigen Platz, im richtigen Stadtteil oder z.B. auf der richtigen Straßenseite? Der nächste Punkt ist der richtige Grundriss. Also der Schnitt der Wohnung. Hat die Wohnung die in der Zukunft gefragte und wertsteigernde Größe? Ist ein Balkon oder eine Terrasse vorhanden? Wie sind die Ausstattung und Qualität der Immobilie? Gibt es offensichtliche oder versteckte Mängel? Wurde bei einem Bestandsobjekt ein unabhängiges Gutachten über Mängel oder Instandhaltungsrückstau gemacht? Gibt es einen Plan für die energetische Ertüchtigung der Bestandsimmobilie? Wie ist die vorhandene oder an dem Standort mögliche Mieterstruktur? Wie ist das Mietsteigerungspotential? Gibt es für das Darlehen Förderkredite? Wie sind die Finanzierungsmöglichkeiten? Wie ist die Qualität der Verwaltung? Wie sind die steuerlichen Rahmendaten der Immobilie? Bei einem Neubau, wie ist die vertragliche Gestaltung bezüglich Festpreisgarantie und fixem Fertigstellungstermin? Gibt es dafür ausreichende Bürgschaften? Wie sind die Referenzen des Bauträgers? Wie sind die vertraglichen Gestaltungen und gibt es dort Risiken oder ungewöhnliche Dinge, die eine sichere Kapitalanlage gefährden? Gibt es einen Mietpool oder eine Mietgarantie? Wenn nicht, kann diese eingebaut werden? Dies sind einige beispielhafte Spielregeln für den erfolgreichen Erwerb von Immobilien. Willst Du mehr zu den Spielregeln wissen, möchtest Du tieferen Einblick in die Auswahl von Topobjekten erhalten? Dann melde Dich einfach zu einem unserer kommenden kostenfreien Info-Seminare an und steigere dort Dein Immobilien-Wissen.

Die Prüfung von Immobilien dauert und ist zeitintensiv. Dazu braucht es Experten. Denn einen Standort zu prüfen oder eine Produktprüfung durchzuführen, braucht ausgebildete Produktprüfer und damit Spezialisten, die eine Immobilie wirklich „auf Herz und Nieren“ prüfen. Um einen überdurchschnittlichen Erfolg mit vermieteten Immobilien zu haben, braucht es tiefes Fachwissen. Mehrere Experten müssen zusammenarbeiten. So muss die Immobilie von unabhängigen Sachverständigen auf mögliche Mängel geprüft oder Schwachstellen aufgezeigt werden. Es braucht auch eine rechtliche Prüfung. Es braucht eine Detailprüfung was Ausstattungen, Qualitäten, Baubeschreibung und rechtliche Dinge angeht. Wir empfehlen, eine erst nach genauem Prüfungsprozess freigegebene Immobile zu erwerben, denn jeder Fehler kostet langfristig sehr viel Geld.

Bei Neubau-Immobilien findet zur Übergabe eine gemeinsame Abnahme statt. Dabei treffen sich Käufer und Verkäufer und nehmen die Immobilie gemeinsam ab. Man kann sich das so vorstellen, dass beide Parteien durch die Immobilie gehen und Mängel und Fehler in ein gemeinsames Abnahme- oder Übergabeprotokoll eintragen. Dabei ist es unserer Erfahrung nach wichtig, dass der Käufer auch einen unabhängigen eigenen Sachverständigen an seiner Seite hat. Denn häufig sieht dieser mehr Mängel, hat das nötige Fachwissen, kennt die DIN-Normen und weiß auch, welche Abweichungen toleriert werden müssen oder wann es sich wirklich um einen Mangel handelt. Der Gutachter weiß auch, wie die Mängel richtig zu erfassen sind, so dass sichergestellt ist, dass die Immobilie wirklich mangelfrei übergeben werden kann.
Diese gemeinsame Abnahme ist auch deswegen sehr wichtig, weil damit bei einem Neubau die fünfjährige Gewährleistung beginnt. Ein Käufer, der nicht zur Abnahme erscheint, muss ein zweites Mal eingeladen werden und erscheint der Käufer oder sein sachverständiger Vertreter auch bei der zweiten Abnahme nicht, gilt das Objekt auch ohne gemeinsame Abnahme als abgenommen. Dies bedeutet, dass Mängel meist nicht erfasst wurden und die Gewährleistung bereits zu laufen beginnt. Die Abnahme einer Immobilie erfolgt einmal im Sondereigentum. Bei einer Eigentumswohnung also die eigentliche Wohnung selbst. Und auch im Gemeinschaftseigentum, also den Dingen, die alle Wohnungsbesitzer gemeinsam nutzen. Das Dach, das Treppenhaus, die Heizungsanlage, die Haustür und die Fassade zum Beispiel. Fast immer finden die Abnahmen für das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum in zwei getrennten Terminen statt. Da das Gemeinschaftseigentum meist nur sehr umfangreich und aufwendig abzunehmen ist, wird dies häufig nicht durch die Käufer der Wohnungen selbst abgenommen, sondern Verkäufer und alle Käufer einigen sich meist schon im Kaufvertrag darauf, dass das Gemeinschaftseigentum durch einen neutralen und unabhängigen Sachverständigen, z.B. dem TÜV oder der Dekra abgenommen werden.

Wir als Marktführer gehen einen deutlichen Schritt darüber hinaus. Denn neben der üblichen und vorgeschriebenen Abnahme einer Neubau-Immobilie nach Bezugsfertigkeit und Fertigstellung, gibt es auch die nicht so häufig übliche Regelung eines Baucontrollings. Dabei wird die gesamte Bauphase durch einen unabhängigen Sachverständigen überwacht. Die einzelnen handwerklichen Gewerke werden also schon in der Bauphase kontrolliert. Die fach- und DIN-gerechte Bauausführung und die korrekten Materialien werden dabei laufend von z.B. TÜV oder Dekra überwacht. Dies sichert dem Bauträger und auch dem Käufer weitgehend zu, dass gar nicht erst versteckte Mängel auftreten und damit langfristige hohe Folgekosten entstehen können. Beispielhaft hier erklärt: wenn die Fußbodenheizung verlegt ist, kommt zunächst der Sachverständige und nimmt die Arbeiten der Fachfirma für die Verlegung der Fußbodenheizung ab. Erst wenn dabei festgestellt wurde, dass alles fach- und normgerecht verarbeitet wurde, darf danach der Estrich gegossen werden. Dann wird der Estrich abgenommen und erst danach darf der Parkettboden verlegt werden. An diesem Beispiel wird deutlich, wo der Unterschied liegt. Wenn nur, wie häufig am Markt üblich, die Abnahme am Ende stattfindet, wird nur zerstörungsfrei geprüft werden können. Also geschaut, ob der Parkettboden korrekt verlegt wurde. Wer aber hat überprüft, wie es im Fußboden darunter aussieht, wer hat geprüft, ob die Fußbodenheizung korrekt verlegt wurde oder der Estrich korrekt verarbeitet wurde? Das baubegleitende Controlling ist der alleinigen normalen Abnahme meist deutlich überlegen. Und natürlich ein sehr wertvoller und wichtiger Faktor, damit Du mit Deiner Kapitalanlage-Immobilie viel Spaß hast und Geld verdienst.

Bei einem normalen Wohnungskauf über einen Makler endet die Aufgabe des Maklers meist mit dem Notartermin. Er hat die Immobilie verkauft und damit ist für ihn meist alles erledigt. Wir als Marktführer im Swiss Life Select Konzern, beraten und begleiten unsere Kunden ein Leben lang. Und dies geht nach dem Notartermin weiter. Denn wir verkaufen unseren Kunden häufig mehrere Immobilien, denn wer einmal Passiv-Einkommen generiert, kauft meistens auch noch weitere Immobilien zu. Immer und immer wieder. So entstehen große Vermögen und so geht finanzielle Unabhängigkeit. Deswegen sind wir nicht wie bei den meisten unserer vermittelten Objekte wie ein klassischer Makler tätig. Bei uns beginnt es auf der Produktseite mit der umfassenden Produktprüfung und Produktfreigabe. Auf der Kundenseite bringen wir Dich zunächst „auf Augenhöhe“, sprich wir bringen Dir Immobilienwissen bei. Dafür bieten wir Dir unsere regelmäßigen kostenfreien und unverbindlichen Immobilienseminare online an. Wenn Du danach mehr wissen willst oder mit uns zusammenarbeiten möchtest, nehmen wir Dich in unsere exklusive Vorzugliste auf, damit hast Du einen bevorzugten Zugang zu echten Offmarkt-Immobilien. Auch dies ist für Dich kostenfrei und unverbindlich. Anschließend stellen wir Dir jedes mögliche passende Objekt, welches nach unserer umfassenden Prüfung zum Vertriebsstart freigegeben wird, noch vor dem Start am Markt, exklusiv und vorab vor. Du bekommst dazu frühzeitig eine E-Mail.