Voraussetzungen für Immobilien

Im Gegensatz zur selbstgenutzten Immobilie kann es bei der vermieteten Immobilie sehr viel Sinn machen einen möglich hohen Anteil des Kaufpreises zu finanzieren. Die Darlehenszinsen sind hier steuerlich absetzbar und bringen damit massive Steuervorteile. Dazu bezahlt auch der Mieter einen großen Teil der monatlichen Rate, sodass auch bei höheren Finanzierungsquoten kaum oder nur minimale eigene Zuzahlungen möglich sind. In unserer Praxis finanzieren rund 7/10 der Käufer ihre Immobilie voll. In dem Fall reicht also als Eigenkapital der Betrag, der für die Erwerbsnebenkosten anfällt. Dies sind abhängig vom Objekt Beträge ab ca. 10.000 EUR. Natürlich haben wir auch 3/10 der Käufer die deutlich mehr Eigenmittel einbringen, weil sie dadurch bessere Zinskonditionen erhalten oder ihr frei verfügbares Sparguthaben vor Niedrigzinsen bei anderen Geldanlagen und der Inflation schützen. Und sogar einige Anleger kaufen die Immobilie komplett aus Eigenmitteln, ohne überhaupt etwas zu finanzieren. Dem entsprechend lautet die Antwort auf die Frage nach dem nötigen Geld für den Erwerb einer vermieteten Immobilie zwischen 10.000 und 50.000 EUR oder auch deutlich mehr bei Kauf ohne Finanzierung.

Eine vermietete Immobilie kann in Deutschland jeder kaufen. Passiv-Einkommen und Immobilien-Einkommen kann grundsätzlich zunächst jeder erzielen. Da Mieten vom Mieter per Dauerauftrag gezahlt werden, ist die einzige echte Voraussetzung ein Konto in Deutschland.

Der Vorteil einer vermieteten Immobilie ist, dass die größten Teile des monatlichen Aufwandes vom Mieter gezahlt werden. Das ist die Idee von Passiv-Einkommen und Immobilien-Einkommen. Die laufenden Nebenkosten werden unterschieden in umlagefähige und nicht umlagefähige Nebenkosten. Die umlagefähigen Nebenkosten werden von der Verwaltung an den Mieter weiterbelastet. Dies sind z.B. Versicherungsbeiträge für die Gebäudeversicherung, Wartungsvertrag für den Aufzug, vierteljährliche Grundsteuer, Hausmeister, Treppenhausreinigung, Beleuchtung, Müllabfuhr, Schnee-Entfernung im Winter, Gartenpflege, Heizkosten, Stromkosten.

Bei dem Vermieter bleibt dann gar nicht mehr viel. Er zahlt nur die nicht umlagefähigen Kosten selbst. Dies sind Verwaltungskosten für die Haus- und Mietverwaltung, laufende Reparaturen - falls unterjährig mal was kaputt geht - und eine Instandhaltungsrücklagen-Bildung.

Wobei zu den Reparaturen noch angemerkt werden muss, dass wenn in der Wohnung was versehentlich vom Mieter beschädigt wird, dafür i.d.R. weder der Mieter noch der Vermieter grade stehen, sondern die Privathaftpflicht des Mieters die Kosten übernehmen muss. Deswegen prüft eine professionelle Verwaltung, dass nur Mieter mit Privathaftpflichtversicherung inklusiv Mietsachschäden eine Wohnung anmieten können.