Berechnungen und Zahlen

Der Profit bei einer vermieteten Immobilie entsteht laufend monatlich sofort ab Kauf und zusätzlich mittel- und langfristig in der Vermietungsphase und bei späterem Weiterverkauf.

Unterstellen wir in einem Beispiel einmal, dass der Kauf einer Eigentumswohnung monatlich 1.500 EUR kostet. Dann zahlt der Eigennutzer, der selber in die Immobilie einzieht, diese 1.500 EUR selber. Beim Vermieter ist dies komplett anders. Dort zahlt jeden Monat der Mieter mit der Kaltmiete einen beträchtlichen Anteil. Zusätzlich gibt es laufende Steuervorteile beim Erwerb einer vermieteten Immobilie. Es ist häufig so, um bei dem Beispiel zu bleiben, dass Mieter und Finanzamt ¾ oder mehr des laufenden Aufwandes tragen. In diesem Fall also 1.175 EUR jeden Monat.

Der Gewinn entsteht also direkt Monat für Monat von Anfang an. Denn jeden Monat zahlen Andere (hier Mieter und Finanzamt) für Deinen Vermögensaufbau 1.175 EUR. Also jedes Jahr fließt ein Passiveinkommen von 13.500 EUR. Über 10 Jahre sind dies schonmal 135.000 EUR echtes Zusatzeinkommen.

Da bei Inflation die Mieten alle paar Jahre von der Verwaltung angepasst werden, sinkt i.d.R. der Eigenanteil immer weiter, bis sogar der Mieter und das Finanzamt nach einiger Zeit die komplette Sparrate, die in den Erwerb der Immobilie fließt, vollständig zahlen.

Es ist in unserer Praxis sehr häufig so, dass der Erwerber über die Jahre nur ¼ oder 1/5 des Kaufpreises der Immobilie selbst aufbringt. Also von daher schon sein eigenes Geld extrem vermehrt, oft vervier- oder verfünffacht. Und da Immobilien als Sachwert i.d.R. einen Inflationsausgleich darstellen steigt der Wert der Immobilie im Laufe der Jahre. Dies ist auch deswegen sehr lohnend, da bei späterer Veräußerung der Immobilie dann ein höherer Wert zurückfließt. Und dies ist für private Kapitalanleger ab einen Zeitraum von 10 Jahren steuerfrei möglich.

Auch hier ein Beispiel:
Kaufpreis der Immobilie 400.000 EUR
Eigenaufwand über die gesamten Jahre z.B. 1/5 = 80.000 EUR selbst gezahlt
Mieter und Finanzamt zahlen über die gesamten Jahre in dem Fall 4/5 des Kaufpreises
Wert der Immobilie nach 30 Jahren durch Inflationsanpassung z.B. 600.000 EUR
Steuerfreier Gewinn für den Vermieter: 520.000 EUR, also mehr als ½ Millionen EUR mit nur 1 Eigentumswohnung

Eine gute Wohnungsverwaltung kostet circa netto 13-16 EUR im Monat. Dafür macht es keinen Sinn selbst eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen, selbst eine qualifizierte Mieterhöhung durchzuführen oder sich selbst um Dinge wie Vermietungen zu kümmern. Dafür gibt es professionelle Verwaltungsspezialisten. Diese haben meist keine Ahnung vom Bauen oder von der Immobilien-Auswahl. Die Verwaltung ist spezialisiert, eine Immobilie professionell zu betreuen, dem Eigentümer möglichst alle Arbeit abzunehmen und die Immobilie langfristig im Wert deutlich zu steigern. Dafür braucht es auf Seiten einer guten Verwaltung ausgebildete Profis. Diese müssen auch die gesetzlichen Grundlagen kennen, damit z.B. regelmäßige Mieterhöhungen korrekt ausgesprochen und umgesetzt werden. Unter dem Strich kostet eine gute Verwaltung kein Geld, sondern bringt deutlichen Mehrprofit und hohe Sicherheit.