FAQ | Immobilien Einkommen

Der Profit bei einer vermieteten Immobilie entsteht laufend monatlich sofort ab Kauf und zusätzlich mittel- und langfristig in der Vermietungsphase und bei späterem Weiterverkauf.

Unterstellen wir in einem Beispiel einmal, dass der Kauf einer Eigentumswohnung monatlich 1.500 EUR kostet. Dann zahlt der Eigennutzer, der selber in die Immobilie einzieht, diese 1.500 EUR selber. Beim Vermieter ist dies komplett anders. Dort zahlt jeden Monat der Mieter mit der Kaltmiete einen beträchtlichen Anteil. Zusätzlich gibt es laufende Steuervorteile beim Erwerb einer vermieteten Immobilie. Es ist häufig so, um bei dem Beispiel zu bleiben, dass Mieter und Finanzamt ¾ oder mehr des laufenden Aufwandes tragen. In diesem Fall also 1.175 EUR jeden Monat.

Der Gewinn entsteht also direkt Monat für Monat von Anfang an. Denn jeden Monat zahlen Andere (hier Mieter und Finanzamt) für Deinen Vermögensaufbau 1.175 EUR. Also jedes Jahr fließt ein Passiveinkommen von 13.500 EUR. Über 10 Jahre sind dies schonmal 135.000 EUR echtes Zusatzeinkommen.

Da bei Inflation die Mieten alle paar Jahre von der Verwaltung angepasst werden, sinkt i.d.R. der Eigenanteil immer weiter, bis sogar der Mieter und das Finanzamt nach einiger Zeit die komplette Sparrate, die in den Erwerb der Immobilie fließt, vollständig zahlen.

Es ist in unserer Praxis sehr häufig so, dass der Erwerber über die Jahre nur ¼ oder 1/5 des Kaufpreises der Immobilie selbst aufbringt. Also von daher schon sein eigenes Geld extrem vermehrt, oft vervier- oder verfünffacht. Und da Immobilien als Sachwert i.d.R. einen Inflationsausgleich darstellen steigt der Wert der Immobilie im Laufe der Jahre. Dies ist auch deswegen sehr lohnend, da bei späterer Veräußerung der Immobilie dann ein höherer Wert zurückfließt. Und dies ist für private Kapitalanleger ab einen Zeitraum von 10 Jahren steuerfrei möglich.

Auch hier ein Beispiel:
Kaufpreis der Immobilie 400.000 EUR
Eigenaufwand über die gesamten Jahre z.B. 1/5 = 80.000 EUR selbst gezahlt
Mieter und Finanzamt zahlen über die gesamten Jahre in dem Fall 4/5 des Kaufpreises
Wert der Immobilie nach 30 Jahren durch Inflationsanpassung z.B. 600.000 EUR
Steuerfreier Gewinn für den Vermieter: 520.000 EUR, also mehr als ½ Millionen EUR mit nur 1 Eigentumswohnung

Immobilien sind sehr konservative und damit vergleichsweise sehr sichere Anlagen. Gute Sachwerte gleichen die Inflation aus und sorgen langfristig für ordentlichen Vermögenszuwachs. Dazu ist die Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll, weil Du die Immobilie kaufst, der Mieter und das Finanzamt aber große Teile für Dich bezahlen. Dies nennen wir Passiv-Einkommen oder Immobilien-Einkommen. Dazu ist gerade Deutschland ein fantastischer Markt für Vermieter. Du kannst die Immobilie steuerlich absetzen, hast große Teile der Mieteinnahmen damit steuerfrei, kannst als Vermieter auch die Darlehenszinsen und die Kosten rund um die Immobilie steuerlich absetzen und als nicht gewerblicher Immobilien-Käufer kannst Du nach 10 Jahren eine Immobilie auch steuerfrei wieder verkaufen. Also die Wertsteigerungen und Immobiliengewinne netto steuerfrei kassieren.
Und da wir in Deutschland mehr als 40.000.000 Mieter haben und damit mehr als 50% der Bevölkerung Mieter sind, ist es ein Paradies für Vermieter. Vor dem Hintergrund der vielen Mieter ist es seit Jahren problematisch, dass viel zu wenig Wohnungen gebaut werden und damit in den gefragten Regionen und größeren Städten die Wohnungsnot immer mehr zunimmt. Deswegen tun Vermieter auch etwas Gutes für die Allgemeinheit, denn Du als Vermieter schaffst wertvollen Wohnraum und wirst deswegen durch Steuervorteile, Zulagen und Förderungen unterstützt.
Immobilien als Kapitalanlage sind dazu sehr flexibel, denn Du kannst die Immobilie wieder verkaufen oder sie später auch an Kinder oder sonstige Erben weitergeben.

Grundsätzlich kannst Du in Deine vermietete Immobilie selbst einziehen. Wenn Du Dir dies vorstellen kannst, ist es erstmal ein gutes Zeichen, denn eine Immobilie, in die Du auch selbst einziehen würdest, ist sicherlich eine gute Immobilie. Sinnvoll ist es aber nicht, selbst in die vermietete Immobilie einzuziehen. Denn dann bekommst Du die steuerliche Abschreibung nicht mehr, kannst die Darlehenszinsen nicht mehr absetzen und hast auch monatlich kein Passiv-Einkommen mehr. Dazu ist zu beachten, dass die Verwaltung dann zunächst dem bestehenden Mieter auf Eigenbedarf kündigen müsste. Dabei müssen die gesetzlichen Fristen beachtet werden und bei einzelnen Immobilien kann es auch einen Kündigungsschutz des bestehenden Mieters vor Eigenbedarfskündigungen geben. Aber grundsätzlich kannst Du natürlich bei den meisten Objekten in Deine Wohnung selbst einziehen.

Ein Teil der wichtigsten Spielregeln bei Immobilien ist die Lage, die Lage, die Lage. Damit ist gemeint, dass die Immobilie in der richtigen Stadt, in der richtigen Region steht. Wenn dies der Fall ist, dann gilt es die Mikrolage zu beurteilen. Ist die Immobilie am richtigen Platz, im richtigen Stadtteil oder z.B. auf der richtigen Straßenseite?
Der nächste Punkt ist der richtige Grundriss. Also der Schnitt der Wohnung. Hat die Wohnung die in der Zukunft gefragte und wertsteigernde Größe? Ist ein Balkon oder eine Terrasse vorhanden? Wie sind die Ausstattung und Qualität der Immobilie? Gibt es offensichtliche oder versteckte Mängel? Wurde bei einem Bestandsobjekt ein unabhängiges Gutachten über Mängel oder Instandhaltungsrückstau gemacht? Gibt es einen Plan für die energetische Ertüchtigung der Bestandsimmobilie? Wie ist die vorhandene oder an dem Standort mögliche Mieterstruktur? Wie ist das Mietsteigerungspotential? Gibt es für das Darlehen Förderkredite? Wie sind die Finanzierungsmöglichkeiten? Wie ist die Qualität der Verwaltung? Wie sind die steuerlichen Rahmendaten der Immobilie? Bei einem Neubau, wie ist die vertragliche Gestaltung bezüglich Festpreisgarantie und fixem Fertigstellungstermin? Gibt es dafür ausreichende Bürgschaften? Wie sind die Referenzen des Bauträgers? Wie sind die vertraglichen Gestaltungen und gibt es dort Risiken oder ungewöhnliche Dinge, die eine sichere Kapitalanlage gefährden? Gibt es einen Mietpool oder eine Mietgarantie? Wenn nicht, kann diese eingebaut werden?

Dies sind einige beispielhafte Spielregeln für den erfolgreichen Erwerb von Immobilien. Willst Du mehr zu den Spielregeln wissen, möchtest Du tieferen Einblick in die Auswahl von Topobjekten erhalten? Dann melde Dich einfach zu einem unserer kommenden kostenfreien Info-Seminare an und steigere dort Dein Immobilien-Wissen.